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  • Fundos imobiliários: alternativa para diversificar a carteira de forma simplificada

    Fundos imobiliários: alternativa para diversificar a carteira de forma simplificada

    O mercado de investimentos no País cresceu, se tornando mais sofisticado nas últimas décadas (ampliando as possibilidades e veículos de investimento), muita gente permanece aplicada em produtos considerados pouco atrativos. A última edição da pesquisa Raio X do Investidor, da ANBIMA, por exemplo (relativa a 2023) mostra que o investimento mais utilizado pela população ainda é a Caderneta de Poupança – de acordo com o documento, entre a “população investidora” 68% optam por esse tipo de aplicação, número muito acima do segundo colocado, os títulos privados, com 13%.

    O rendimento da caderneta de poupança costuma ficar bem aquém de outros índices. Para exemplificar, quando em 2012 o rendimento da poupança se aproximou do CDI (referencia de mercado que acompanha a taxa básica de juros), o governo mudou a regulamentação para reduzir seu rendimento. Enquanto a Caderneta acumula um ganho acumulado de 7,2% ao ano em 12 meses terminados em julho, no CDI, a variação é de 11,5%. Para aqueles que ainda não estão habituados com o mercado, mas que buscam diversificar os investimentos com um produto de fácil entendimento, uma opção podem ser os fundos imobiliários (FIIs).

     

    Fundo X aluguel

    O fundo reúne recursos de diversos investidores para aplicar em empreendimentos imobiliários, como shoppings, prédios de escritórios e armazéns logísticos. Ao aplicar em um FII, o cotista (investidor) se torna proprietário de uma fração do patrimônio desse fundo, recebendo rendimentos proporcionais ao seu investimento, geralmente provenientes de aluguéis – justamente como se fosse o proprietário de um imóvel de aluguel, só que com uma série de benefícios.

    Assim como na compra de um imóvel para alugar, os investidores de FIIs recebem uma renda passiva, com algumas diferenças. Primeiramente, no lugar de concentrar seu investimento em um único imóvel, o cotista tem acesso a uma carteira diversificada de propriedades. Além disso, os FIIs oferecem maior liquidez (facilidade de compra e venda) e menos burocracia, já que as cotas podem ser compradas e vendidas na hora, no home broker da corretora (aplicativo que conecta o investidor à Bolsa de Valores, onde o fundo é negociado), enquanto a compra de um imóvel é um processo demorado e, muitas vezes, complexo.

     

    Vantagem tributária

    Há, ainda, uma vantagem tributária: enquanto os rendimentos de um aluguel são tributados em até 27,5%, no caso dos FIIs não há a incidência desse imposto, fator que, na prática, torna os fundos imobiliários ainda mais atrativos.

    Há a facilidade de o investidor poder aplicar nos FIIs (obtendo, assim, uma parcela desses imóveis) com valores reduzidos na comparação com a compra de um imóvel, em si.

    “Os Fundos Imobiliários permitem que o investidor, mesmo com valores relativamente modestos, tenha acesso a uma fração de empreendimentos de alto padrão, como shoppings, edifícios comerciais e hospitais; em alguns casos, é possível começar a investir com cerca de R$ 100″ explica Daniel Alouan, gestor do fundo Zavit Real Estate Fund – código ZAVI11.

     

    Gestão profissional

    Alouan ressalta que, na comparação com a compra de um imóvel para locação, os fundos imobiliários oferecem a vantagem de uma gestão profissional dedicada, poupando o investidor/proprietário do trabalho de visitar o imóvel e resolver questões do dia a dia ligadas, por exemplo, a conservação e pequenos reparos nesse imóvel.

    Outro ponto de destaque é a proteção contra a inflação. “Os aluguéis dos imóveis assim como o valor dele tendem a acompanhar a inflação, o que ajuda a proteger o poder de compra do investidor ao longo do tempo”, reforça o gestor da Zavit Capital. “Como a gestão de um FII é profissionalizada e conta com uma equipe especializada, essa negociação do reajuste tende a ser mais favorável.

     

    Quanto rende

    Os fundos imobiliários têm a obrigação de distribuir 95% dos rendimentos para o cotista. Isso significa que, diferente de ações, onde o ganho costuma ser concentrado na valorização do papel, o fundo imobiliário costuma distribuir grande parte do seu resultado para o cotista. O IFIX, índice dos fundos imobiliários, está com um rendimento mensal (dividend yield) de aproximadamente XXX% ao ano. Esse valor é creditado mensalmente livre de Imposto de Renda, como já mencionamos. No caso do fundo ZAVI11 (gerido pela Zavit), o rendimento, considerando um valor de cota de R$ 115, é 12,41% em 12 meses.

    O fundo possui um total de nove imóveis, espalhados opor cinco Estados brasileiros (ilustração abaixo), entre galpões logísticos e industriais, imóveis de renda urbana e lajes corporativas – prédio de escritórios, em geral com contratos atípicos (acima de 10 anos), o que garante uma segurança ainda maior para o investidor.

    Alouan, no entanto, destaca que, para aqueles que estão começando, é importante entender os riscos envolvidos e buscar informações. “Assim como em qualquer investimento, é essencial entender a dinâmica do produto e ter em mente, sempre, a importância da diversificação. Recomendo que os investidores consultem especialistas para escolher os FIIs que melhor se adequam ao seu perfil e objetivos”.

  • Saiba quanto investir para receber o primeiro salário em dividendos de fundos imobiliários

    Saiba quanto investir para receber o primeiro salário em dividendos de fundos imobiliários

    Pagar as despesas do mês com o rendimento dos investimentos tem sido o sonho de um número cada vez maior de pessoas. A jornada para o objetivo pode ser longa, mas para alcançá-lo é preciso dar os primeiros passos. Com retornos de até 1% ao mês, os fundos imobiliários podem ser um caminho para conquistar, por exemplo, o primeiro salário com dividendos. Mas quanto investir para ter direito ao montante?

    Thomas Pedrinelli, analista da plataforma de dados financeiros Mundo Invest, realizou uma simulação para descobrir quanto o investidor precisaria aplicar para receber, mensalmente, um salário mínimo líquido com dividendos dos fundos imobiliários.

    “Claro que temos de ficar de olho em quais fundos imobiliários investir, mas a escolha pode ser mais fácil do que comprar uma casa e colocá-la para alugar”, afirma.

    Segundo Pedrinelli, a conta inicial que o investidor pode fazer é de um retorno de 0,7% ao mês com fundos imobiliários. Ou seja, de maneira aproximada, a cada R$ 10 mil investidos, é possível obter uma renda de R$70,00 ao mês, isento de imposto de renda.

    “Se você pensa em investir em FIIs para obter uma renda extra de R$1,2 mil (valor do salário mínimo), é preciso o equivalente a R$170 mil”, calcula o analista.

    Pedrinelli pondera que, no momento, há boas oportunidades entre os fundos imobiliários e, em alguns casos, o retorno ao mês pode superar o patamar médio de 0,7%.

    “Alguns setores têm se destacado e conseguem até pagar mais que a média, como os fundos de recebíveis, de agro e de logística”, pontua o analista.

    Por outro lado, lembre-se que fundo imobiliário é um investimento de renda variável. Desta forma, explica o especialista, o valor investido nos FIIs e o próprio dividendo podem variar ao longo do tempo e de acordo com as operações do fundo.

    Diferentemente da renda fixa – que entrega o retorno previamente prometido – não há nos fundos imobiliários a garantia de ganhos. Para reduzir os riscos da aplicação, especialistas sugerem estratégias como a diversificação do portfólio.

    Como funcionam os fundos imobiliários?

    O especialista em finanças e investimentos José Passos, criador do canal Papo de Holder, também é um entusiasta dos fundos imobiliários como forma de garantir uma renda extra.

    Passos lembra que o brasileiro culturalmente tende a investir em imóveis, mas o FII pode ser uma alternativa mais fácil e rápida de ingressar no mercado imobiliário.

    Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

    “Os rendimentos (dividendos) dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda, diferentemente dos aluguéis de imóveis tradicionais”, aponta Passos, que classifica a isenção como um dos principais atrativos do produto.

    Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias.

    No mercado, o investidor também tem a opção dos FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ligados ao segmento imobiliário. Os papéis são indexados a índices de preço e ao CDI (certificado de depósito interbancário) e se beneficiaram nos últimos meses com a elevação da inflação e dos juros no País.

    Diversificação com fundos imobiliários

    Os fundos imobiliários de “papel” têm sido protagonistas das listas dos maiores pagadores de dividendos. Em 2021, por exemplo, dos dez FIIs que mais pagaram rendimentos aos cotistas, oito foram de recebíveis. O Urca Prime Renda (URPR11), que encabeçou a relação, teve um retorno de 18%.

    O resultado chama a atenção e pode estimular investidores a optarem apenas pelos fundos de “papel”. Um erro, na visão de Pedrinelli, que sugere a diversificação da carteira. Em caso de problema em um fundo ou uma classe de FII, o fluxo de dividendos do restante do portfólio seguiria preservado, detalha o analista.

    “A diversificação é muito importante e é o X da questão para todos os investidores”, alerta. “É sempre muito importante não colocarmos todos os ovos dentro da mesma cesta”, explica.

    Pedrinelli sugere um portfólio que contemple os principais segmentos dos fundos imobiliários, observando o peso de cada setor na carteira. Diante do cenário atual, ele recomenda maiores participações em setores como shopping, logística, além dos FIIs de recebíveis.

    Locação de imóveis ou fundos imobiliários?

    Além da isenção dos dividendos, a própria diversificação é uma das vantagens dos fundos imobiliários na comparação com a locação tradicional dos imóveis, aponta Passos.

    “Com a locação tradicional, você concentra o capital em apenas um imóvel. Aquele bairro pode ser bom hoje, mas ninguém sabe o dia de amanhã”, reflete. “Com os Flls, é possível diversificar com pouco dinheiro”, afirma o especialista, que lembra ser possível comprar cotas de fundos imobiliários a partir de R$ 10,00.

    A maior liquidez – capacidade vender rapidamente o ativo – e a não preocupação com inquilinos, manutenção e despesas de um imóvel são outras vantagens dos fundos imobiliários na avaliação do analista.

    Na maioria das vezes, o retorno dos fundos imobiliários também tem sido superior ao obtido com a aluguel de imóveis.

    Efeito bola de neve dos dividendos

    Passos também destaca a importância de se reinvestir os dividendos obtidos nos fundos imobiliários, criando uma espécie de bola de neve no patrimônio.

    “Com o próprio rendimento é possível comprar mais cotas e receber cada vez mais renda”, explica.

    Nas páginas dos fundos imobiliários no InfoMoney, é possível simular o efeito do reinvestimento dos dividendos no patrimônio do investidor. Na simulação abaixo, com o Riza Terrax (RZTR11), é possível perceber o poder da prática:

    Fonte: InfoMoney

    De acordo com a simulação, quem investiu R$ 5 mil há 24 meses no Riza Terrax e reinvestiu os dividendos recebidos no período, teria um patrimônio 21,30% maior atualmente. Sem o reinvestimento, o percentual seria de apenas 3,7%.