Senacon: contratos imobiliários sem escritura pública trazem riscos para os consumidores
Órgão do Ministério da Justiça se manifesta em julgamento no STF que pode definir regras para compra e venda de imóveis com alienação fiduciária
20 de fevereiro de 2026
A Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), órgão ligado ao Ministério da Justiça e Segurança Pública, manifestou apoio à interpretação restritiva do artigo 38 da Lei no 9.514/1997, segundo a qual deve ser obrigatória a realização de escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária realizados fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Documento emitido pela Senacon sustenta que a interpretação de que a escritura pública pode ser dispensada em negócios fora do sistema financeiro não é juridicamente adequada. De acordo com o parecer, a participação do tabelião de notas é uma “infraestrutura institucional de confiança” que protege o consumidor contra cláusulas abusivas e a assimetria informacional.
O órgão enfatiza que a dispensa desse instrumento público fragiliza a tutela preventiva do consumidor, especialmente em contratos de alta complexidade e de longo prazo celebrados diretamente com construtoras e incorporadoras.
O assunto está em debate no Supremo Tribunal Federal (STF), que retomou na sexta-feira (13/2) o julgamento virtual de um mandado de segurança (MS-AgR na lista 737-2025) que definirá se haverá ou não atuação notarial obrigatória nessas operações. A lei já dispensa a escritura pública nos negócios realizados dentro do sistema financeiro, à medida que as instituições financeiras já estão sob fiscalização do Estado, por meio do Banco Central.
A ação discute a validade dos Provimentos nº 172 e nº 174 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que estabeleceram limites para o uso de instrumento particular em contratos imobiliários. O julgamento, paralisado após um pedido de vista do ministro André Mendonça, foi liberado para manifestação dos demais membros da 2ª Turma do STF e tem previsão de encerramento em 24 de fevereiro.
A manifestação da Senacon é uma resposta ao requerimento de informações enviado ao órgão pelo deputado federal Kiko Celeguim (PT/SP), no final do ano passado. “Protocolamos esse pedido de informações porque o cidadão comum, ao adquirir sua casa própria, muitas vezes não tem noção técnica dos riscos jurídicos envolvidos”, explica o deputado.
Ele afirma que “a escritura pública, feita por meio de um tabelião imparcial, é a garantia de que o contrato foi verificado e de que o consumidor recebeu todas as orientações necessárias; sem esse controle, a parte mais fraca da relação fica totalmente vulnerável”.
Parecer jurídico
Ao solicitar a manifestação da Senacon sobre o tema, o deputado federal Kiko Celeguim encaminhou ao órgão uma nota técnica elaborada pelo advogado Luís Fernando Massonetto, professor-doutor de direito econômico da Faculdade de Direito da USP. Ele também produziu um parecer jurídico a pedido do IBDEPS (Instituto Brasileiro de Direito Econômico e Políticas Sociais).
No estudo, o professor da USP aponta que a dispensa de escritura pública reduz a proteção ao consumidor e abre brechas para assinatura de contratos lesivos, fraudes e até facilitação de lavagem de dinheiro neste tipo de operação de compra e venda.
Massonetto argumenta que, sem as escrituras, a fé pública é substituída por instrumentos particulares o que, na prática, significa deixar para o próprio mercado a função de garantir a segurança jurídica das transações, levando a uma inversão conceitual dos fundamentos institucionais da economia de mercado.
“O sistema notarial latino opera como infraestrutura pública de coordenação, isto é, como instância que antecede e viabiliza o próprio funcionamento dos mercados ao estabilizar direitos e reduzir incertezas. Transferir essa função à lógica concorrencial significa submeter a produção da confiança —que é um bem público— a incentivos privados, fragmentando os critérios de validação e ampliando o risco de assimetria informacional e litigiosidade”.
Na interpretação do professor da USP, o sistema notarial brasileiro faz parte da infraestrutura de governança econômica do país e sua atuação preserva o consumidor, reduz os custos de transação e os riscos sistêmicos. “O notariado se constitui em uma camada sólida que confere segurança jurídica ao ambiente de negócios, à medida que garante a simetria das informações entre as partes, de modo a proteger o consumidor, o que funciona como fator de prevenção ao aumento da litigiosidade”, afirma Massonetto.
Fonte: Assessoria
