Direito e Mundo Corporativo, por Miná & Alves Advocacia: Nem tudo que está na convenção do condomínio pode ser aplicado
Artigo escrito pela advogada Ana Carolina Bezerra Guimarães
29 de dezembro de 2022
Viver em sociedade está longe de ser fácil. Além disso, se torna ainda mais difícil quando convivemos com pessoas que não possuem nossas preferências, valores e educação.
Às vezes o que nos irrita profundamente, talvez seja aceitável ou extremamente normal para nosso vizinho.
Esta situação pode se tornar ainda pior quando moramos ou até mesmo trabalhamos em edificações verticais, como prédios e torres comerciais (condomínio edilício), onde a vizinhança e o compartilhamento de serviços e áreas comuns são capazes de suscitar ainda mais desentendimentos.
Para tanto, com o intuito de garantir a boa convivência, é necessário a criação da Convenção de Condomínio, que nada mais é que um documento legal que estipula as diretrizes, normas e direitos dos condôminos que compartilham um mesmo empreendimento.
– Mas afinal, tudo que está na Convenção do Condomínio pode ser realmente aplicado?
Primeiramente, é importante frisar que a convenção do condomínio, assim como nos demais contratos, não se pode violar a moral ou a ordem pública.
Ou seja, mesmo que aprovado em assembleia pelos condôminos, se as regras ferirem princípios e valores protegidos e aceitos pela sociedade, ou se contrariarem o texto da lei, não poderão ser aplicadas.
Nesse confronto de direitos, são diversos os casos que demandam a intervenção do Judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.
Algumas questões quase sempre presentes nas Convenções Condominiais são passiveis de muita discussão, dentre elas, citamos as mais comuns:
– Questões relacionadas a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial (via Airbnb e plataformas similares).
– Proibição de forma genérica a criação e a guarda de animais quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.
– Proibição do uso das áreas comuns pelo condômino inadimplente.
– Alterações na fachada do apartamento que não impliquem em mudança no padrão original do prédio. – Aplicação de telas de proteção e cortinas de vidro- .
– Associação de moradores e cobrança de taxas aplicadas a todos, instituída através de votação dos associados.
As situações acima descritas são apenas algumas das hipóteses de cláusulas consideradas abusivas pelo judiciário. Todavia, nada impede, que outras matérias também possam ser objeto de ação judicial para verificar sua legalidade.
Uma cláusula condominial inserida em convenção ou no regimento interno deve estar em conformidade com às leis do local em que está inserido, como também as leis federais, incluindo o Código Civil e a Constituição Federal.
Assim, não é permitido que sejam redigidas normas, mesmo que internas, que são contraditórias ao sistema de leis em vigor no país, mesmo que seja respeitado o quórum para aprovação previsto em lei, normas e princípios também devem ser observados para que não haja restrições aos direitos dos demais moradores e de toda a sociedade.
Caso esteja em dúvida sobre a legalidade de uma cláusula em seu condomínio, procure a orientação de um advogado e se informe sobre os mecanismos existentes para revisão e até anulação da referida norma.
Sobre Miná & Alves Advocacia
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