Direito e Mundo Corporativo, por Miná & Alves Advocacia: Condômino antissocial pode ser excluído do condomínio?
*Artigo escrito pela advogada OAB/PB 25.840
23 de agosto de 2022
Segurança 24 horas, área de lazer completa, portaria, rateio de despesas, esses são alguns dos benefícios de morar em um condomínio, contudo, diversos problemas podem surgir e devem ser enfrentados pelos condôminos, tanto relativos à administração do condomínio, quanto aos direitos de vizinhança e a convivência diária entre pessoas distintas do núcleo familiar de cada morador. A depender da problemática devem ser adotadas medidas sancionatórias de acordo com a reprovação da conduta dentro da convivência em condomínio.
O que se espera dos condôminos é que prevaleça o bom senso quanto à observância do regramento condominial. Contudo, a problemática surge quando as advertências, notificações e até a multa pecuniária não se mostram mais eficazes para cessar a situação que está causando transtornos à coletividade condominial.
Nesses casos excepcionais, surge a necessidade de adoção de medidas capazes de trazer o convívio condominial à normalidade, pelo bem da coletividade condominial, podendo até mesmo ser necessário restringir as liberdades inerentes ao direito de propriedade do condômino antissocial, cogitando-se, inclusive, privá-lo do seu direito de convivência no condomínio.
É sabido que o direito de propriedade é garantido pela Constituição Federal em seu artigo 5º, mas logo após essa garantia é imposta uma limitação, que se encontra no inciso XXIII da Constituição Federal que dispõe que “a propriedade atenderá a sua função social”.
Diante disso, constatamos que o direito de propriedade não é absoluto, pois ele não se justifica apenas com o intuito de proteção de seu titular, mas também para se adequar a função social a qual a propriedade se presta, no interesse de toda a sociedade. Nesse sentido, se percebe que a função social ao impor limites ao direito de propriedade, visa que o exercício deste direito não seja prejudicial ao interesse coletivo, que no caso em que tratamos, é o condomínio.
Em combate ao comportamento antissocial o condomínio deve iniciar as medidas com advertência, seja verbal ou escrita, passando por notificações e multas pecuniárias, a medida do agravamento do comportamento. A depender do grau de incoerência da conduta em relação às regras do condomínio, pode-se chegar a medidas mais assertivas por meio de deliberação em assembleia condominial, se constatada a reincidência.
O artigo 1.337 do Código Civil define como condômino antissocial aquele que que possui reiterado comportamento que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.
O fator que distingue um descumprimento pontual das normativas do condomínio e a conduta de um condômino antissocial é justamente a frequência das ocorrências, bem como o descaso com a convivência em harmonia com os vizinhos, apesar das reiteradas advertências, notificações e multas.
O limite que o condomínio pode chegar nessas situações atípicas é previsto no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil, que dispõe que o condômino com reiterado comportamento antissocial poderá pagar multa correspondente ao décuplo do valor da contribuição mensal das despesas condominiais, até posterior deliberação da assembleia condominial.
Assim, percebemos que a exclusão do condômino antissocial não pode ser imposta administrativamente pelo condomínio, razão pela qual é necessária ordem judicial nesse sentido. O condomínio deverá estar resguardado e documentado quanto aos ocorridos, bem como seguir os trâmites das advertências, notificação e multas, garantindo igualmente que o condômino infrator apresente sua defesa.
Para se chegar no tema da exclusão, o caso deverá ser deliberado em assembleia condominial específica para esse fim, para que os condôminos possam decidir se prosseguem com a tratativa perante o poder judiciário, para que este possa, por meio da análise dos fatos e, com base na legislação existente e jurisprudências, chegar à decisão sobre a possibilidade de exclusão do condômino antissocial.
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